Arrowhead Village residents battle to keep property from becoming student housing
By Frank X. Moraga / AmigosNAZ
Timing is everything — in business, relationships and life.
For the developers of a proposed student housing project in west Flagstaff, the day after Christmas may go down as one of the worst days to give residents of a trailer park a 180-day notice to move out of their longtime homes.
When 75 residents of Arrowhead Village first heard at a Plaza Vieja meeting on Oct. 9 from officials at Landmark Properties that the Georgia-based developer was in the process of purchasing and rezoning their property to make way for student housing, they were outraged.
If that plan is approved, the residents would have to move their trailers out of Arrowhead Village, unlikely since most of the trailers are too old and there is no place in the city to move them.
A planned follow-up meeting at the Woodlands Hotel was set for Oct. 23. However, it was postponed by the developers at the last minute. That didn’t stop more than 60 residents who quickly called their own meeting that same night in the gymnasium of Killip Elementary School.
The meeting turned into a mini-party and a planning session for an upcoming larger community gathering and protest against the development.
“This is a celebration. They thought you didn’t have a voice. They had booked a room at the hotel for only 20 people,” Roxana Cardiel De Niz, a community organizer, told the large crowd in Spanish. “So what do we do when we celebrate? We have cake.”
In fact, two sheet cakes with the slogan “We won the battle / Ganamos la Batalla” were served to the crowd.
“They weren’t expecting the community to come together,” Anamaria Ortiz said of the developers. “They didn’t know what would happen.”
De Niz and Michelle Thomas, both of Hermosa Vida, were joined by Ortiz of the Northern Arizona Interfaith Council as they sought to help the Arrowhead Village residents organize themselves to carry on their fight with the development company.
Representatives of Landmark Properties in Athens, GA declined to comment.
Plans are for the residents to hold their celebration / protest at 5 p.m. Saturday, Nov. 2 at the trailer park, with organizers hoping to bring upwards of 500 community members to the event.
At the Oct. 23 meeting the trailer park residents were urged to go to the media with their stories, to beware of signing away any of their rights, to go to city council meetings to express their concerns, to work together and, finally, consider how much they want in compensation if they have no choice but to leave their long-time homes.
Already, stories about the residents’ plight have appeared in the Arizona Daily Sun, NAZ Today, AZCentral, www.azonlinenews.com, Arizona Public Media and www.CBSAtlantaNews.com.
Flagstaff Vice Mayor Coral Evans said she was asked by community members to attend the Oct. 9 Plaza Vieja meeting and was concerned about the information being distributed by Landmark Properties.
She called the Dec. 26 move out notice date overly ambitious, said the proposal has yet to be heard even by the Flagstaff Planning & Zoning Commission, let alone the Flagstaff City Council, and said residents must be provided with ample opportunities to state their case during public hearings before the rezoning of property can be approved.
“The developer turned in an application to Community Development and has talked to community development staff,” she said. “Rezoning requires them to do a public hearing. After that it goes to the Planning & Zoning Commission and only then will it go to the city council with Planning & Zoning providing comments.”
Evans said she was surprised during the Plaza Vieja meeting that representatives made the student housing project sound like a sales pitch to Arrowhead Village residents who most likely wouldn’t be able to afford renting in the development, that it was a done deal and only mentioned the removal of the trailer park when asked directly.
“I was appalled at the meeting that there had been no previous consideration” of the Arrowhead Village residents, she said. “I was also appalled that they were giving notices on Dec. 26.”
Evans said the development raises many issues including traffic, the blockage of views if the two multi-story buildings are constructed and public safety issues.
“Is that really an appropriate spot for a mega offsite dormitory?” she asked. “There have already been numerous complaints about the student housing across from the police department because it is unsupervised.”
For its part, Northern Arizona University reports that it has not taken any position on the proposed student housing development.
Evans said she has been told the developers postponed the Oct. 23 meeting because they wanted to take more time to reflect on the community’s concern about the project. A follow-up public hearing could occur in November, she said.
Evans said she has been doing some research and found there are 25 communities that have relocation ordinances in place that spell out how much developers have to pay residents if they are forced to move from their low-incoming housing. The ordinances are designed to prevent gentrification — creating wealthier neighborhoods or business zones at the expense of poorer residents in the community.
“There are policies about how much they have to pay and how much funding is available to” residents, she said. “We should have one, but we don’t.”
Evans said she plans to introduce such a policy at a future city council meeting.
The Flagstaff City Council is also considering a proposal to make it easier in the future to rezone properties like Arrowhead Village. A vote is planned for Nov. 5.
“The new rules reduce the amount of information a developer has to give to get rezoning,” Michelle Thomas said.
City officials have previously said the new rules would make Flagstaff more developer-friendly. Others fear the new rezoning rules would fast-track development without adequate public hearings.
Both Evans and Thomas believed that the Arrowhead Village property would not be impacted because developers have already started the process by holding an initial public hearing.
However, one resident raised concerns that the developer could restart the process by simply reapplying under another name.
“What we can do is encourage you to go to the city council meeting at 6 p.m. on Tuesday and ask the city council to create a new rule to protect residents from situations like this,” Thomas said. “The rule should also say how much you should get if you have to move from your house. If you go to the city council you can ask them to put it on the agenda.
“They can then ask the developers to stop building student housing until the new rule is in place,” she said.
Thomas also asked residents to stand up for their rights in whatever language they want to express themselves in.
“It’s okay if you don’t speak English. You can speak in Spanish,” she said. “They can then get a translator if they want to understand you.”
“Everyone here has power in your voice,” Ortiz said in Spanish. “You each have a voice and you are each a part of Flagstaff. Don’t sit back and expect some kind of superman to do the work for you.”
“You have strength as a group. This group is starting to make a change in the situation,” De Niz said. “You have a lot of power. Don’t lose that. Don’t go your own separate ways.”
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Organizadores comunitarios escuchan a más que 60 residentes de Arrowhead Village en su intento de encontrar estrategias para evitar que los promotores convierten su parque de casas móviles (arriba) a la vivienda de varios pisos para estudiantes durante una reunión de última hora celebrada en la Escuela Primaria Killip en Flagstaff. Fotos: Frank X. Moraga / AmigosNAZ ©2013
Batallando por sus casas
Los residentes de Arrowhead Village se organizan para permanecer en su parque de casas móviles
Por Frank X. Moraga / AmigosNAZ
El tiempo es todo – en los negocios, las relaciones y en la vida.
Para los promotores de un proyecto de vivienda estudiantil propuesto en el oeste de Flagstaff, el día después de Navidad se puede recordar como uno de los peores días desde hace mucho tiempo para dar a los residentes de un parque de casas rodantes un aviso de 180 días para salir de sus casas.
Cuando los 75 residentes de Arrowhead Village escucharon por primera vez el 9 de octubre en una reunión de la Plaza Vieja de funcionarios de Landmark Properties que el promotor con sede en Georgia estaba en el proceso de compra y rezonificación de su propiedad para dar paso a viviendas para estudiantes, se mostraron indignados.
Si se aprueba ese plan, los residentes tendrían que mover las casas rodantes de Arrowhead Village, aunque sea poco probable, ya que la mayoría de los trailers son demasiados viejos y no hay lugar en la ciudad para moverlos.
Una reunión planificada de seguimiento fue fijada en el Woodlands Hotel para el 23 de octubre. Sin embargo, se pospuso por los promotores en el último minuto. Eso no impidió que más de 60 residentes que rápidamente llamaron su propia reunión esa misma noche en el gimnasio de la Escuela Primaria Killip.
La reunión se convirtió en un mini-fiesta y una sesión de planificación para una próxima reunión de la comunidad más grande para protestar contra el desarrollo.
“Esta es una celebración. Ellos pensaron que no tenía una voz. Habían reservado una habitación en el hotel para sólo 20 personas”, dijo Roxana Cardiel De Niz, una organizadora de la comunidad, a la multitud en español. “¿Asi que, qué hacemos cuando celebramos? Tenemos un pastel”.
De hecho, dos pasteles con el lema “We won the battle/Ganamos la batalla” se sirvieron a la multitud.
“Ellos no esperaban que la comunidad se una”, dijo Anamaria Ortiz de los promotores. “Ellos no sabían lo que iba a pasar.”
De Niz y Michelle Thomas, ambos de Hermosa Vida, se unieron con Ortiz del Consejo Interreligioso de Arizona del Norte, ya que trataron de ayudar a los residentes de Arrowhead Village organizarse para llevar a cabo su lucha con la empresa.
Representantes de Landmark Properties en Athens, GA declinaron hacer comentarios.
El plan es para los residentes celebrar su fiesta/protesta a las 5 pm Sábado, el 2 de noviembre en el parque de casas rodantes, con los organizadores de la esperanza de traer más de 500 miembros de la comunidad para el evento.
En la reunión del 23 de octubre se les urgió a los residentes irse a los medios de comunicación con sus historias, tener cuidado con firmar acerca de cualquier de sus derechos, irse a las reuniones del consejo municipal para expresar sus inquietudes, trabajar juntos y, por último, considerar cuanto desean de una indemnización si no tienen más remedio que abandonar lo que eran sus hogares durante mucho tiempo.
Ya han aparecido historias del sufrimiento de los residentes en el Arizona Daily Sun, NAZ Hoy, AZCentral, www.azonlinenews.com, Arizona Public Media y www.CBSAtlantaNews.com.
Vice Alcalde de Flagstaff, Coral Evans, dijo que los miembros de la comunidad le pidieron asistir a la reunión en Plaza Vieja el 9 de octubre y que estaba preocupada por la información distribuida por Landmark Properties.
Llamó a la notificación de desocupar con fecha del 26 de diciembre excesivamente ambicioso, dijo que la propuesta aún no se ha escuchado ni siquiera por la Comisión de Planificación y Zonificación de Flagstaff, y mucho menos el Consejo Municipal de Flagstaff, y dijo que los residentes deben contar con amplias oportunidades de exponer su caso durante las audiencias públicas antes de que la rezonificación de la propiedad puede ser aprobada.
“El promotor sometió una solicitud a la Comision de Desarrollo Comunitario y ha hablado con el personal de la Comision de Desarrollo Comunitario”, dijo ella. “La rezonificación requiere que hagan una audiencia pública. Después de que se va a la Comisión de Planificación y Zonificación, y sólo entonces irá al ayuntamiento con comentario de Planificación y Zonificación”.
Evans dijo que le sorprendió que durante la reunión de Plaza Vieja los representantes hablaron como estaban tratando de vender el proyecto de viviendas estudiantiles a los residentes de Arrowhead Village, que probablemente no serían capaces de pagar el alquiler allá, que ya era un hecho y sólo se mencionó la eliminación del parque de casas rodantes cuando se le preguntó directamente.
“Yo estaba espantada en la reunión que no se había producida ninguna consideración previa” de los residentes Arrowhead Village, dijo. “También me espanta que les estaban dando avisos el 26 de diciembre”.
Evans dijo que el desarrollo plantea muchas cuestiones, como el tráfico, el bloqueo de vista, si se construyen los dos edificios de varios pisos y las cuestiones de seguridad pública.
“Es realmente un lugar apropiado para una mega-residencia fuera de la universidad”, preguntó. “Ya ha habido numerosas quejas sobre el alojamiento estudiantil frente a la policía, ya que es sin supervisión”.
Por su parte, la Universidad del Norte de Arizona informa que no ha tomado ninguna posición sobre el proyecto de desarrollo de viviendas para estudiantes.
Evans dijo que se ha le dicho que los promotores posponieron la reunión del 23 de octubre porque querían tener más tiempo para reflexionar sobre las preocupaciones de la comunidad sobre el proyecto. Una audiencia pública de seguimiento podría ocurrir en noviembre, dijo ella.
Evans dijo que ha hecho algo de investigación y encontró que hay 25 comunidades que cuentan con ordenanzas puestas de reubicación que precisan cuánto tienen que pagar los promotores a los residentes si se ven obligados a abandonar su vivienda de bajos ingresos. Las ordenanzas están diseñados para evitar la gentrificación – la creación de barrios o zonas de negocios más ricos a costillas de residentes pobres en la comunidad.
“Hay políticas acerca de la cantidad que tienen que pagar y la cantidad de fondos disponibles para” los residentes, dijo. “Deberíamos tener una, pero no lo tenemos”.
Evans dijo que planea introducir una política de este tipo en una futura reunión del consejo municipal.
El Consejo de Flagstaff también está considerando una propuesta para que sea más fácil en el futuro la rezonificación de las propiedades como Arrowhead Village. La votación está prevista para el 5 de noviembre.
“Las nuevas normas reducen la cantidad de información que un promotor tiene que proporcionar para conseguir la rezonificación”, dijo Michelle Thomas.
Las autoridades municipales han dicho previamente que las nuevas normas hacen que Flagstaff sea más abierto para los promotores. Otros temen que las nuevas reglas de rezonificación pondrían los proyectos en desarrollo por la vía rápida y sin audiencias públicas adecuadas.
Creen Evans y Thomas que la propiedad Arrowhead Village no se verá afectada porque los promotores ya han comenzado el proceso mediante una audiencia pública inicial.
Sin embargo, un residente expresó su preocupación de que el promotor puede reiniciar el proceso con sólo aplicar de nuevo con otro nombre.
“Lo que podemos hacer es animarles a que vayan a la reunión del consejo municipal a las 6 pm este martes y pedir al consejo que se crea una nueva regla para proteger a los residentes en este tipo de situacion”, dijo Thomas. “La regla también debería decir cuánto debe conseguir uno si tiene que moverse de su casa. Si usted va al ayuntamiento puede pedir que lo pone en el orden del día.
“A continuación, pueden pedir a los promotores dejar de construir alojamiento estudiantil hasta la nueva norma está en lugar”, dijo.
Thomas también pidió a los residentes que defienden sus derechos en el idioma en que quieren expresarse.
“Está bien si usted no habla inglés. Usted puede hablar en español”, dijo. “Luego, ellos pueden obtener un interprete si quieren entender”.
“Aquí todo el mundo tiene poder de su voz”, dijo Ortiz en español. “Cada uno tiene una voz y cada uno es una parte de Flagstaff. No se acomodan a esperar que un superman haga el trabajo para usted”.
“Tienen fuerza como grupo. Este grupo está comenzando a hacer un cambio en la situación”, dijo De Niz. “Hay una gran cantidad de energía. No pierdan eso. No se vayan por sus propios caminos separados”.
— Traducción por Miguel Vasquez
Los residentes de Arrowhead Village dijeron que tendrían que abandonar sus hogares, porque son demasiado viejos y no hay otro lugar para ponerlos en Flagstaff, si se ven obligados a desplazarse a causa de un proyecto de vivienda estudiantil propuesto. Abajo, la vista desde la calle de “The Retreat”, un proyecto de viviendas cerradas para estudiantes de varios pisos en Tucson desarrollado por Landmark Properties de Athens, GA , el mismo promotor que busca construir en Flagstaff. Los residentes, foto inferior, se ofrecen de voluntario para organizar una fiesta/ protesta a las 5 pm Sábado, el 2 de noviembre en el parque de casas rodantes.
